有很多人做買樓的決定時，會把供樓的錢和租樓的錢混為一談，說甚麼租樓是幫別人供樓的說話。這在投資概念上是超錯的。
先講租樓，租樓是支出，理論上無論你是持有自住物業或租樓均需要的開支。你會說住自住樓不是不用交租嗎？但其實你是付上了沒有租給租客的機會成本，即是其實你是自己租給自己。
如果你有一項物業，你可以選擇自己住進去，又或者租給別人，再用收回來的租金到外面租一個一樣租值的單位，在投資理財的角度兩度是一模一樣的。租樓好像食飯一樣，你可以選擇回娘家吃飯(和父母同住)，到街外吃飯(租樓)或者自己買下一間餐廰每天食免費餐(買樓自住)，無論如何你都要食飯，只差在你吃的飯價錢不同。大家記著這個概念﹕住屋的開支是一定存在的，不會因為住在自住物業而消失。
至於買樓是投資，就是自用物業也是一個純粹投資的決定。你會說，可是我是自用，就好像買iphone / 電腦 / 車一樣，沒有理由租用吧，所以不是全都是投資的。那只是自欺欺人﹕iphone ﹑電腦和車是消耗品，就值最保值的賣出去時也不會超過你買入原價的一半。你買的時候心知肚明你付出的每一分毫都是為享受這個貨品而付出，從沒有它會升值的期望。相反，如果我跟你說，你買樓的話到賣出時售價一定不到原價的一半，你猜還有誰會買樓？所以你不得不承認，你買樓是因為你看它會升值，而因這個原因而購入的項且我們只有一個名詞﹕投資。像我以上的舉例一樣，你總不會因為要吃飯而決定買一間餐廳吧﹗
大家徹底分開了住屋支出和買樓投資是兩種不同概念後，那麼你做的租樓/買樓決定所考慮的因素可以break down 為﹕
1. 你願意花多少在住屋開支上
這就好像食飯一樣，你付50元的，可以選麥當勞或大家槳或Jolibee，你肯付200元的便可以舒舒適適的坐底食西餐，租樓也是一模一樣。
2. 是否做買樓這一項投資
和其他所有投資一樣，講求的只是回報和風險。現在大部分住宅租金回報(以市價計)是3-4%，樓價下行風險偏高。還有和普通投資不同的是買股票只有少數人借孖展，不過買樓大部分人都會借按揭。而按揭是要付利息的，我假設是2%。所以你的淨回報便是[(樓價*租金回報率) – (按揭*利率)] 除以樓價。即是return – cost of fund = net return。如果這樣用數學計算出來，我想沒有人會認同現在買樓是一個吸引的投資，可是大家卻感性上樂此不疲去買。
題外話﹕很多樓在升市中升逾一倍，以市價計租金回報還是3-4%，可是以買入價計算卻是6-7%，有人得出結論是那些業主不會願意賣樓，這亦是不能再錯更多的概念。無論如何回報也應該以市價計算。這是因為如果業主賣了他的物業再立刻再買回，難道他的回報就由6%變成3%?如果這個業主用賣出物業的錢去買另一項6%的投資，他會比不賣出物業多賺一倍，所以你怎能說他現在持有物業回報是6%呢？這對外面6%投資回報的項目太不公平耶﹗
最後，無論自己租樓或做包租公/婆也有transaction / frictional cost，包括經紀佣金﹑換租客的免租期﹑遇上租霸/惡業主的風險等等，所以如果以上1. 住屋開支和2. 買樓投資的需要剛好符合的話，買樓自住便是最佳選擇。
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先講租樓，租樓是支出，理論上無論你是持有自住物業或租樓均需要的開支。你會說住自住樓不是不用交租嗎？但其實你是付上了沒有租給租客的機會成本，即是其實你是自己租給自己。
如果你有一項物業，你可以選擇自己住進去，又或者租給別人，再用收回來的租金到外面租一個一樣租值的單位，在投資理財的角度兩度是一模一樣的。租樓好像食飯一樣，你可以選擇回娘家吃飯(和父母同住)，到街外吃飯(租樓)或者自己買下一間餐廰每天食免費餐(買樓自住)，無論如何你都要食飯，只差在你吃的飯價錢不同。大家記著這個概念﹕住屋的開支是一定存在的，不會因為住在自住物業而消失。
至於買樓是投資，就是自用物業也是一個純粹投資的決定。你會說，可是我是自用，就好像買iphone / 電腦 / 車一樣，沒有理由租用吧，所以不是全都是投資的。那只是自欺欺人﹕iphone ﹑電腦和車是消耗品，就值最保值的賣出去時也不會超過你買入原價的一半。你買的時候心知肚明你付出的每一分毫都是為享受這個貨品而付出，從沒有它會升值的期望。相反，如果我跟你說，你買樓的話到賣出時售價一定不到原價的一半，你猜還有誰會買樓？所以你不得不承認，你買樓是因為你看它會升值，而因這個原因而購入的項且我們只有一個名詞﹕投資。像我以上的舉例一樣，你總不會因為要吃飯而決定買一間餐廳吧﹗
大家徹底分開了住屋支出和買樓投資是兩種不同概念後，那麼你做的租樓/買樓決定所考慮的因素可以break down 為﹕
1. 你願意花多少在住屋開支上
這就好像食飯一樣，你付50元的，可以選麥當勞或大家槳或Jolibee，你肯付200元的便可以舒舒適適的坐底食西餐，租樓也是一模一樣。
2. 是否做買樓這一項投資
和其他所有投資一樣，講求的只是回報和風險。現在大部分住宅租金回報(以市價計)是3-4%，樓價下行風險偏高。還有和普通投資不同的是買股票只有少數人借孖展，不過買樓大部分人都會借按揭。而按揭是要付利息的，我假設是2%。所以你的淨回報便是[(樓價*租金回報率) – (按揭*利率)] 除以樓價。即是return – cost of fund = net return。如果這樣用數學計算出來，我想沒有人會認同現在買樓是一個吸引的投資，可是大家卻感性上樂此不疲去買。
題外話﹕很多樓在升市中升逾一倍，以市價計租金回報還是3-4%，可是以買入價計算卻是6-7%，有人得出結論是那些業主不會願意賣樓，這亦是不能再錯更多的概念。無論如何回報也應該以市價計算。這是因為如果業主賣了他的物業再立刻再買回，難道他的回報就由6%變成3%?如果這個業主用賣出物業的錢去買另一項6%的投資，他會比不賣出物業多賺一倍，所以你怎能說他現在持有物業回報是6%呢？這對外面6%投資回報的項目太不公平耶﹗
最後，無論自己租樓或做包租公/婆也有transaction / frictional cost，包括經紀佣金﹑換租客的免租期﹑遇上租霸/惡業主的風險等等，所以如果以上1. 住屋開支和2. 買樓投資的需要剛好符合的話，買樓自住便是最佳選擇。
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