大約半年前開始考慮想分散投資在英國買樓，做了一些網上資料蒐集後，聯絡了一個在香港專營幫人在英國買二手樓的agent。agent給我簡單介紹了買樓流程後，介紹了幾個在曼徹斯特的放盤單位，我選擇了其中一個符合我預算又近市中心的兩房單位。售價約二十萬英磅（即約二百萬港幣）， Gross rental yield約6%，除管理費、租務代理費用和稅項後的net rental yield約4%。
第一階段：出價(offer)
出價之前，英國地產經紀會要求買家提供護照副本和資金證明（自己名下的銀行月結單），因為今次買賣我不需要銀行貸款（叫做cash buyer)。如果你需要做按揭的話，他們可能要求銀行批出的相關證明才可以出價 （我不是太清楚）。這是因為在英國，在「交換合約」“Exchange of contracts“之前，雙方隨時可以終止交易。而交換合約往往在買賣雙方講好價錢之後幾個月才發生。所以你要提交相關文件去證明你不是白撞。
出價之後，買賣雙方可以議價一下然後定下成交價。
大約這個時候，你可以在香港開一個英國銀行戶口去收租和交相關費用。如果你是匯豐卓越理財客戶，你可以叫你的RM幫你處理。聽講他們的International business department現在忙得團團轉，所以要及早安排哦！
第二階段：雙方律師交手(Conveyancing)
跟賣家講好價以後，你可以委任專做地產事務的英國律師，它們叫做Conveyancers。他們和普通solicitors的牌照不同，而且只做地產相關事務。他們在開始時收了我160英鎊的search fee，而其他律師費和out of pocket expenses是等到整項交易完成了後才收的。這個過程由幾個月至大半年不等。這個漫長的等待過程期間，買家律師會就單位的不同方面要求賣家律師提供資料，包括樓宇過往的Title document是否齊備、該區將來發展計劃、單位是否有現做按揭等等。
我的個案而言，一兩個月之後律師告訴我原來單位並非在賣家名下，而是類似一個摸貨的安排。五年前賣家給管理公司大約樓價一半的按金，剩餘的部份賣家要給管理公司利息，來換取管理公司給予的保證租值回報。五年後（即是現在我買的時候）賣家可以從管理公司用既定價錢買回單位。因為在這個時間點賣家不想和管理公司成交買入單位，所以把單位放盤。這個細節當初英國的地產經紀完全沒有披露，所以我有點不滿意。這令交易變得有點複雜。我的律師最後建議我簽一份叫做assignment deed的文件，把管理公司和賣家之間的合約轉移給我，而在同一日管理公司和我完成該單位的成交。
首先由最初跟律師開始溝通，他們已把我的First name和last name 掉轉，而且反映在所有要我簽署的文件上面。最初我已經提醒他們要改正，但很明顯沒有。當最後我要求他們在簽署的法律文件上改正時，他們卻說你可以先簽署文件，寄回英國時他們才手寫改正。我的香港agent說這是在英國的樓宇律師間很普遍的做法，而是法律上受承認的。我想，要我簽署的文件是準確無誤，這不是一個很基本的要求嗎？還有這關乎我的姓名，是直接遞交到英國的田土廳（land registry)做登記的！
整個和律師溝通的過程，只感到錯漏百出，assignment deed 在我看來也寫得極不專業。我的律師說因為我們在同一日交換合約和成交，所以Assignment deed裏面的obligations對我沒有影響。
還有在簽合約的時候，我才發現現有租客的租約，每月租金比地產經紀所講的要少50英鎊。我完全不能想像類似的事可以在香港發生。我問香港agent投訴有沒有用， agent說他們可以說他們也是靠賣家提供資料，所以投訴只是浪費時間。
因為這些種種，我們推遲了一個星期成交，過程精神壓力頗大，有幾晚也睡不好，不過最終我們定下了成交的日期。
非常重要的一點是在這個時候，打算把單位用作收租的海外買家要登記成為non-resident landlord (NRL)，這樣租務代理才不會從你的租金收入扣除30%稅(With holding tax)。正常來說，你會想全數收到租金，年尾才報稅和交稅，而最終稅款應遠遠低於WHT的30%。你要填一張叫做NR1的表格，然後寄給HM revenue and customs department。多數他們會在4星期內批出，然後寄NRL certificate給你和租務代理。租務代理在收到這張證書之後，才會全數把租金過戶給你。如果你申請了NRL status然後該單位交易未能完成的話，只要再通知HMRC新的單位和租務代理資料便可。因為連租約的單位在成交後第一日便開始有租金收入，所以NRL越早申請越好。
第三階段：交換合約
交換合約的意思是雙方律師代表買家和賣家正式簽訂法律有效的買賣合約。交換合約以後便是必買必賣的狀態。多數交換合約時買家會付樓價一成的訂金。
身為買家，如果你不需要更多時間準備按揭的話，自然你會希望交換合約和成交在同一天發生，這樣可以把未能成交而殺訂的風險減到最低。
當買家review過律師提供的所有文件後覺得沒有問題，成交日可以定在一個星期之後，買家簽署所有所需文件然後速遞給英國律師便可。有趣的是只需寄回文件最後需要簽名的一頁便可，真的講個信字，十分求其。
有一點要提醒的是因為防止洗黑錢條例要求，律師會要求你提供匯款戶口的月結單。戶口號碼需要和他們收款記錄上的一模一樣。
在成交日之前最少三天便要匯款給律師的戶口。銀碼包括律師費和所有律師代表的費用。
這個時候亦是我跟英國的租務代理簽合約的時候。租務代理會幫我找租客，付管理費，扣起代理費用然後每月過數餘額給我。
第四階段：成交
在成交日，買家律師再進行一些final check然後匯款給賣家律師。如果你需要按揭，你的銀行會同一天把按揭金額過數給賣家律師。當賣家律師確認收到所有款項，交易便算完成。
我的case是成交日是星期五，我的律師在大約英國中午時間電郵update我說在等賣家律師的一些資料，然後便收工去放週末假再沒有update我了。所以我整個週末都不知道最終有沒有成交，我的錢究竟還是在我的律師還是賣家律師手上。最後原來我的律師在星期五已經過數給賣家律師，但是賣律師沒有在當日確認收到款項，所以要延遲到星期一成交。因此在計算雜費方面有一些複雜，因為律師已經把星期六日和一的管理費和保險費用加入到最終成交價裏。不過我已經太累再去爭辯了，最後成交了便好。
幾個星期以後，我的律師跟我說他們在我的invoice裏發現錯誤的地方，要我補交一百多英鎊的費用。why am I not surprised?
成交以後，如果你的NRL status已經批出，你的租務代理可以即時把收到的租金過數給你指定的英國戶口。
第五階段：在英國田土廳登記
成交以後你的律師會把所有所需文件發到英國的田土廳(Land registry)做登記。登記之後，你的名字會登記成為該單位的新業主。登記過程往往要幾個月所以要有耐性！你的律師會提供一個登記的電子副本給你作紀錄，而你亦可以自己到田土廳網頁付費下載。然後整個過程便算完成。
我最初也知道樓宇買賣是一個很大壓力的過程，但自己親身經歷卻是另一番滋味。我的律師辦事甩甩漏漏令問題更加嚴重。希望大家如果有幸也在英國置業時，會遇上比較好的律師吧！
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