英國買樓分散投資

當全球經濟見不到起色而各國央行繼續或增加量化寬鬆措施（即是低息加印銀紙），大至基金經理小至亞毛各投資者唯有繼續搜刮投資回報(Scramble for yield)。

我幾年前曾經講過我反對在這個時候買樓，因為低回報，高maintenance 成本（管理費）和frictional cost（買賣樓時的稅項律師費和經紀佣金以及遇上租霸的風險等等），不過事實證明了我是錯的。現在香港的樓比幾年前回報率更加低，我更加覺得不是一個好的投資。不過最近和朋友講起，其實還有其他方法去買磚頭（除了買REIT 房地產信托投資基金之外） - 便是買外國物業。

正常來說，買本地物業往往比買海外物業明智，因為1）資訊不對稱- 你擁有的資訊比海外物業的海外買家或賣家少，所以容易被誤導高買低賣。2）本地物業的話，你可以很容易管理物業和租客，甚至自己住。換句話說，你有更大的控制權和彈性。而海外物業只能作出租用途，管理方面也只能靠租務代理。

不過現今的環境是，香港是全球其中一個最低住宅物業回報的地方。再加上最近的社會事件，很多人希望分散投資到其他地方，在這兩項前提下，買外國物業現在也是一個不錯的選擇。

我的朋友選擇的是英國物業。他講到幾個原因：比香港高投資回報、分散投資地域、看好未來英鎊升值潛力。簡直是一石三鳥。



正常情況下，你想到分散投資時，你會自然想起買不同國家或工業的股票。

不過如果你是經（例如說）香港的花旗銀行證券戶口買不同國家或工業的股票時，其實你仍然面對同樣的主權(account jurisdiction)和交易方(Counterparty risk)風險。即是說如果花旗銀行倒閉，雖然香港銀行是必須要segregates client asset，但你仍然不知何年何月可以拿回自己的資金。

反觀買海外物業是分散投資的絕妙選擇。它完全避開了香港經濟、法制或大部份投資需要經過的銀行或經紀行相關的風險。雖然買樓出租的行政成本很高，而你亦面對另外一些風險，例如外匯、物業所在外地主權風險、租霸、天災對物業的損害等等。不過現在我所講的是在分散投資為目標來說，它幾乎是不能錯過的。

其他好處包括：

一、倫敦物業今年升幅強勁，不過對比起香港還是便宜一點點。朋友說現在倫敦位置很好的住宅大概要五百至七百萬一個兩房單位。如果你的預算較低的話，英國二線城市的CBD有不少一至二百萬的選擇，低入場門檻令投資者更容易達致分散投資的效果。

二、英國的買樓收租支援非常全面。它有專屬外國收租業主的稅務身份，也有龐大的專責物業交易的律師行(Conveyancers) 和租務代理網絡。

三、如果你用個人名義買一至兩個物業的話，買賣樓宇和收租的應課稅款一般比起其他國家較簡單和低。大家都知道外國人現在在香港買樓有30%稅。澳洲為每單物業買賣30%銷售稅，租金收入要收32.5%收入稅。

四、英國的法律體系亦是全球投資者比較信賴的地方之一。

五、基本上英國沒有限制外國人買樓的措施。反觀星加坡是不容許外國人買大部份星加坡人居住的組屋的。

六、英國大城市的商業區和市中心附近的物業經常性有很高的租務需求，確保了物業投資回報。反觀日本本地人往往只喜歡住新樓；星加坡的資助房屋政策完善，外國人可以買的私樓投資回報並不吸引。

朋友分享他的經驗說，現在曼克頓市中心的物業 Gross yield可達6%， net yield（除稅、管理費、物業代理費等等後）也有約4%。離市中心遠一點或樓齡舊一點的物業回報會更好；而在倫敦的回報會低一點。

有一個令你瞬間對英國樓市買賣價和租金瞭如指掌的網頁：rightmove.co.uk。大家可以很容易計算任何一個單位的Gross yield。英國的一手樓往往有爛尾風險，因為發展商未必有香港的那麼大規模，而且香港的分銷商會在售價上收取premium，始終搞RoadShow也是支出。所以朋友是比較推介買較新的二手樓。

下一篇我會請朋友詳細寫一下他買英國樓的經驗分享，有什麼特別要注意的。

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